Con ocasión del anuncio de un convenio suscrito entre el Consejo General de Administradores de Fincas con el Consejo General del Notariado, se suscitó ayer un extraordinario debate en Twitter, en el que se puso de manifiesto las distintas visiones entre los profesionales del sector, en este caso concreto entre Notarios y Administradores de Fincas.

Este debate ahora más concreto en relación al Visto Bueno que ha de tener por el presidente de la comunidad, también fue en su día objeto de debate que se puede ver en este enlace artículo de mi extraordinario compañero Fabio Balbuena, http://elartedeadministrar.es/wikifincas/author/fabio_balbuena/page/4

Entiendo que previo a entrar en el requisito del visto bueno del presidente debemos debatir antes otras cuestiones.

Lo cierto es que los administradores de fincas, comprometidos con nuestro trabajo, y dentro de las funciones que nos confiere la LPH, así como nuestra profesionalidad y pasión por ofrecer nuestro servicios con tendencia a ser más excelentes cada día, observamos diariamente un índice de inseguridad jurídica que se viene produciendo y que sin duda puede evitarse.

La adquisición de una propiedad, es de esos momentos en la vida que realizamos una de las mayores inversiones y por tanto habremos de obrar con la máxima cautela, lo que nos conllevaría a estar lo más informados posible del proceso para conocer cuáles serán nuestras obligaciones así como nuestros derechos. Lamentablemente, en nuestro país no existe la cultura extendida en otros países del asesoramiento por un profesional, dado que todo nos lo queremos ahorrar, porque entendemos que todos son gastos, y andamos preguntando aquí y allá, por eso me gusta tanto aquella idea tan buena que crearon en Twitter de #NoPreguntesAlVecino. En mi opinión contar con un abogado que nos asesore en una compraventa no sólo da seguridad jurídica al proceso, sino que además informa velando por los intereses de su cliente, y en mi opinión es una grata inversión, nunca un gasto.

En mi día a día, y con todo el respeto a los Notarios, vivo situaciones absolutamente inverosímiles en las escrituras notariales, en Divisiones Horizontales, en poderes para pleitos, y en escrituras de compraventa. Hoy me centraré en las de compraventa.

Cuando un nuevo propietario se pone en contacto con el administrador de la finca, para comunicárnoslo, y de repente se ve sorprendido porque le informamos de la deuda de esa propiedad… Ahí comienza el lío, que además nos consume una cantidad importante de tiempo. La gestión de la morosidad por parte del Administrador de Fincas es una de las más complejas y la que peor vista está por parte de los administrados, porque no sabemos informar y transmitir todo lo que conlleva. Y me cuentan muchos compañeros que han perdido comunidades por la falta de confianza en esa gestión.

Pues bien, en ese lío, se detecta en las escrituras las siguientes, y perdón por si ofende a alguien, anomalías:

1. Falta de certificado expedido por nosotros los administradores de fincas.
2. Exoneración del certificado.
3. … el bien se transmite libre de cargas y gravámenes.

Se detecta en el nuevo propietario:

1. Que no sabía que podía haber exigido al vendedor (generalmente un banco que nunca inscribió su adjudicación para ahorrar costes).
2. Que no sabe que significaba la palabra exoneración o condonación
3. Y que sí comprende las palabras libre de cargas y gravámenes.

La seguridad jurídica ha de prevalecer, siempre, y lamentablemente es la menos jurídica de las seguridades.

En mi humilde opinión, y sirva para reflexionar, y como entrada a este #retoblog propuesto por mi amigo Jose Carmelo Llopis. Considero dos puntos importantes:

1. Si el artículo 9.1 LPH nos habla del certificado, éste habría de ser obligatorio.
2. Que cuando en una escritura se escribe exoneración o condonación, y más adelante …libre de cargas y gravámenes es incongruente (entiendo que es desgraciadamente ese copia-pega tan recurrente en las Notarías). La exoneración conlleva sólo exclusivamente la exoneración del propio “papelito” del certificado en sí mismo, no de la cantidad adeudada. La condonación conllevaría conocer la deuda líquida eso ya lo prevé el Código Civil, así que no se puede condonar lo que no se conoce. Y sin duda alguna, ante ese desconocimiento de la “afección real” que para mí es la menos real de todas, no se puede poner las palabras “libre de cargas y gravámenes” precisamente porque adolece de ese certificado y se desconoce si hay o no deuda.

Espero no ofender a nadie, y que sirva de crítica constructiva, y me den luz para entender estas situaciones, y lo que esté en mi mano, que los profesionales implicados me enriquezcan como lo hacen siempre para mejorar en mis servicios, que redunde en nuestros comunes clientes, por los que tenemos que velar, porque han de confiar en nuestra profesionalidad.

Como siempre digo, el 99% de los problemas son por falta de comunicación.

Personalmente, como algún amigo mío jurista, considero que si la deuda privada, en este caso deudas de comunidad, tuviese el mismo tratamiento y nivel del pago de los impuestos, se evitarían muchos disgustos. Ahí lo dejo.

Una vez que resolvamos esto, entramos al extraordinario debate sobre la firma del presidente en el certificado de deuda, mi querido Francisco Rosales, … eso es otro post, para no alargar y divagar.

Gracias por ayudarme.

Abrazos.

Maribel Orellana Gil

Col. 2392 CAF Málaga

#AAFFinkieta

@AdmMaribel