Tengo la fortuna de gestionar una comunidad muy grande de más de 200 propietarios, que me llegó por el boca a boca, y tras una rigurosa entrevista.
La complejidad viene determinada porque al ser tan grande los propietarios entre sí no tienen mucha relación, y eso complica la visión de conjunto necesaria de todos los que vivimos en comunidad.
Lo curioso del caso que os voy a contar viene determinado porque cuando tuve toda la documentación de la compañera que lo gestionaba con anterioridad, entrega que nunca olvidaré por la cantidad de documentación, pero sobre todo por el orden tan extraordinario que la compañera tenía, lo que facilitó muchísimo el traspaso. Uno de los “enconamientos” entre otros por lo que la compañera perdió la comunidad, fue por un caso particular en la terraza de un propietario que producía filtraciones a la vivienda inmediatamente inferior. La gestión de la compañera fue dar parte al seguro comunitario, que determinó que esas filtraciones provenían de la cazoleta de la terraza y por tanto había que sellarla bien. El propietario lejos de sellarla, supongo por lo que me comenta, asesorado por la empresa de reparación que buscó él mismo, impermeabilizó toda la terraza, y luego instó al presidente y a la administradora a que le fuese reintegrado el importe del gasto que tuvo.
Cuando pude estudiar el caso excepcional, ya que la compañera lo tenía todo totalmente ordenado, comprobé que el propietario había reparado la tela asfáltica bajo riesgo y ventura, ya que la administradora le comunicó únicamente la reparación de la cazoleta, amparada en la determinación del seguro de la comunidad, ya que … los administradores no somos adivinos ni técnicos, y nuestro trabajo depende de forma vital de otros profesionales. Así que le comuniqué al propietario la situación, y que el caso se resolvería en la junta de propietarios para determinar si se le abonaba o no aquella reparación, dada la complejidad del asunto. En aquel entonces yo daba por sentado igual que lo dió la anterior compañera que la terraza era cubierta del edificio y por ende, existía una complicación entre propietario y usuario.
Pero con el devenir de la gestión, resulta que la División Horizontal de la comunidad, la más extensa que he visto hasta ahora, libros y libros…, para comprobar algo de los coeficientes, estaba leyendo la descripción de una de las fincas, cuando me doy cuenta que la terraza forma parte de la vivienda, convirtiéndola en elemento privativo. A continuación me voy rápidamente al final donde se describen los elementos privativos y comunitarios, y compruebo alucinada que la palabra cubierta no aparece en absoluto, pero describe que todo es comunitario a excepción de lo que en la descripción de las fincas está determinado como privativo.
El shock fue magnánimo,…, me puse a reflexionar, nunca había visto nada igual.
Normalmente los administradores de fincas, los seguros, y todos en general que nos dedicamos a esto, entendemos que las terrazas son la cubierta del edificio. Pero, este caso excepcional sin duda alguna, tenía que tener una explicación. Y la encontré.
Siempre suelo “quejarme” del desastre de Divisiones Horizontales que nos encontramos,…, la mayoría, y siempre pensé que debía de haber en ello de forma obligatoria un administrador de fincas que ayudase a la redacción, por cuanto ello evitaría innumerables circunstancias que a lo largo de la vida comunitaria se podrían haber evitado.
Pero, por fin me topé con la excepción. ¿Por qué el redactor de esta inmensa División Horizontal no hablaba de las cubiertas, y las terrazas las incluye como elementos privados? Muy sencillo, fue un magnífico visionario: El número de terrazas en la comunidad es mayor al número de propietarios, y lo que pretendió su redactor, seguramente conocedor de comunidades, fue evitar el gasto tan inmenso en el futuro de la comunidad que ningún presupuesto anual de comunidades pueda soportar, dejando esa responsabilidad a cada uno de los propietarios que además usan y disfrutan de ellas, y salvando a la comunidad de ello. Evitando así malas interpretaciones, gastos, y demás incidentes que sin duda ayuda a la salud de la vida comunitaria.
Esta excepcionalidad, estoy convencida que llevará a algún problema entre los seguros de las viviendas privativas, que generalmente dan por hecho que las terrazas son cubierta y por ende comunitarias, pero hay que estar al caso, y los casos de excepcionalidad se dan.
Pensé en la anterior compañera, y su sufrimiento, que desconociendo esta excepción tan particular, podría haberle ayudado a resolver la situación de forma más eficaz, siempre la tengo en mi pensamiento.
Recibid un afectuoso saludo.
Maribel Orellana Gil
@AdmMaribel
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